Znalezienie idealnego mieszkania do wynajęcia to dopiero początek przygody z życiem na wynajmie. Wielu z nas, decydując się na najem, skupia się głównie na lokalizacji, cenie czy standardzie mieszkania, zapominając o ważnym aspekcie, jakim są prawa i obowiązki wynikające z tej formy umowy. W tym artykule omówimy kluczowe kwestie, które każdy najemca powinien znać, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i potencjalnych konfliktów z wynajmującym. Umowa najmu to nie tylko dokument, który gwarantuje Ci dach nad głową. To zbiór zasad i warunków, które regulują Twoje stosunki z właścicielem mieszkania w tym m.in. prawa i obowiązki najemcy, na których w tym artykule się skupimy. Warto pamiętać, że najem to obustronne zobowiązanie, a znajomość swoich praw i obowiązków może uchronić Cię przed wieloma problemami. Czy wiesz, jakie masz prawa w przypadku awarii sprzętu w mieszkaniu? A jakie obowiązki ciążą na Tobie, gdy chodzi o utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie? O tym poniżej.

Umowa najmu — jak powinna wyglądać?

Umowa najmu jest jednym z podstawowych instrumentów prawa cywilnego, umożliwiającym czasowe korzystanie z cudzej rzeczy. Zgodnie z art. 659–692 Kodeksu cywilnego, najem jest umową nazwaną, która charakteryzuje się kilkoma kluczowymi cechami.

Po pierwsze, najem jest umową zobowiązującą, co oznacza, że obie strony – wynajmujący i najemca – zobowiązują się do spełnienia określonych warunków. Jest to także umowa konsensualna, co oznacza, że dochodzi do skutku poprzez zgodę stron na jej warunki, bez konieczności przekazania rzeczy. Najem jest również umową wzajemną, gdyż obowiązki i prawa obu stron są ze sobą powiązane, oraz odpłatną – co oznacza, że za korzystanie z rzeczy najemca zobowiązany jest do uiszczenia czynszu.

Kluczowym elementem umowy najmu jest precyzyjne określenie przedmiotu najmu, którym mogą być zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości. Istotne jest, by przedmiot najmu był dokładnie określony, aby uniknąć nieporozumień i sporów. Nie mogą być przedmiotem najmu dobra niematerialne, przedsiębiorstwa czy gospodarstwa rolne – te ostatnie mogą być jedynie przedmiotem dzierżawy.

Czynsz, jako kluczowy element umowy, jest ustalany przez strony i może przybrać formę świadczenia pieniężnego lub niepieniężnego. Wartość czynszu może być ustalona dorozumianie, bazując na powszechnie obowiązujących stawkach, ale najlepiej jest, gdy jest ona wyraźnie określona w umowie.

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zależności od ustaleń stron. Co ważne, dla ważności umowy najmu nie jest wymagane konieczne dochowanie szczególnej formy, chociaż umowy najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok wymagają formy pisemnej.

Prawa i obowiązki najemcy

Najemca lokalu mieszkalnego ma szereg praw, które są określone w przepisach prawa, w szczególności w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Najemca ma prawo do:

• Korzystania z lokalu w sposób niezakłócony, czyli bez jakichkolwiek ingerencji ze strony wynajmującego. Oznacza to, że wynajmujący nie może bez zgody najemcy wchodzić do lokalu, ani podejmować jakichkolwiek działań, które mogłyby zakłócić jego korzystanie z lokalu;
• Korzystania z części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, takich jak klatki schodowe, korytarze, windy, piwnice, strychy, itp.;
• Wykonywania w lokalu robót i przeróbek, pod warunkiem że nie spowodują one pogorszenia stanu technicznego lokalu i nie będą naruszały przepisów prawa;
• Odstąpienia od umowy najmu w przypadku, gdy lokal nie nadaje się do zamieszkania lub gdy wynajmujący nie wykonuje swoich obowiązków, np. nie płaci podatków od lokalu;
• Podnajmu lokalu w przypadku, gdy umowa najmu to przewiduje;
• Przedłużenia umowy najmu na czas nieokreślony po upływie terminu wypowiedzenia, pod warunkiem że nadal uiszcza czynsz najmu i nie narusza żadnych postanowień umowy najmu.

Najemca lokalu mieszkalnego oprócz praw, ma także obowiązki, które również są określone w przepisach prawa.

Najemca jest zobowiązany do:

• Uiszczania czynszu najmu w terminie określonym w umowie najmu;
• Utrzymywania lokalu i jego wyposażenia w należytym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, czyli do dokonywania drobnych napraw i konserwacji;
• Dbania o czystość i porządek w lokalu i jego otoczeniu;
• Przestrzegania regulaminu porządku domowego, który obowiązuje w budynku, w którym znajduje się lokal;
• Niezwłocznego zgłaszania wynajmującemu wszelkich usterek i uszkodzeń w lokalu (do wykonywania drobnych napraw, np. malowania ścian — zobowiązany jest najemca);
• Zwrotu lokalu po zakończeniu umowy najmu w stanie niepogorszonym, czyli w takim samym stanie, w jakim go otrzymał.

Prawa i obowiązki najemcy – podsumowanie

Podsumowując, najem mieszkania to nie tylko możliwość zamieszkania w wybranym miejscu, ale także zestaw praw i obowiązków, które muszą być przestrzegane zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego. Zrozumienie i stosowanie się do tych zasad jest kluczowe dla zapewnienia harmonijnych stosunków pomiędzy stronami umowy i uniknięcia potencjalnych sporów.

Znajomość przepisów dotyczących najmu jest niezbędna, aby w pełni korzystać ze swoich praw i świadomie realizować powierzone obowiązki. Jednakże prawo nieruchomościowe bywa skomplikowane, a każda sytuacja najmu jest unikalna. Dlatego, w przypadku jakichkolwiek wątpliwości lub problemów, warto zasięgnąć porady prawnej.

Jeśli szukasz wsparcia prawnego, potrzebujesz pomocy w interpretacji umowy najmu, lub masz pytania dotyczące swoich praw i obowiązków jako najemcy, nasza kancelaria jest do Twojej dyspozycji. Zapraszamy do kontaktu!