Nowa ustawa deweloperska (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) wprowadza istotne zmiany w zakresie procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Procedura ta została uregulowana w art. 41 ww. ustawy i stosuje się ją zarówno do umów deweloperskich, jak i do umów zobowiązujących do przeniesienia własności, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5.
Dotychczasowa ustawa przewidywała, że odbiór następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Nowa ustawa deweloperska lekko „przesuwa” ten moment stanowiąc, że odbiór następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.
Przepisy ustawy nie zabraniają dokonywania tzw. odbiorów technicznych (przedodbiorów), ale taki odbiór nie może zastąpić odbioru właściwego, czyli tego, o którym mowa w ustawie.
Odbiór jest dokonywany w obecności nabywcy i sporządza się z tej czynności protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W odbiorze mogą oczywiście wziąć udział również inne osoby wskazane przez nabywcę lub dewelopera.
W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.
Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:
1) informację o uznaniu wad albo
2) oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.
Jeżeli deweloper nie poinformuje w tym terminie nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach uważa się, że uznał wady.
Zasadniczo, deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w tym terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli deweloper nie usunie wad w nowym wskazanym przez siebie terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.
Zgodnie z ustawą, nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole.
Czym jest wada istotna? Przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie zawierają jej definicji. W orzecznictwie i literaturze wskazuje się, że chodzi o taką wadę, która uniemożliwia normalne (zgodne z przeznaczeniem i oczekiwaniami nabywcy) korzystanie z danej rzeczy (nieruchomości) albo poważnie je utrudnia. W praktyce chodzi o wady daleko idące, np. inne rozmieszczenie pomieszczeń w lokalu/domu niż wynikające z projektu czy też niezgodne z projektem położenie lokalu w budynku. Należy pamiętać, że nie stanowi wady istotnej suma kilku wad nieistotnych (tak: B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2022, art. 41 nb 55).
Odmowa uznania wady przez dewelopera może przybrać dwie postaci – deweloper może w ogóle nie uznać istnienia wady albo uznać, że dana wad ma charakter nieistotny.
W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jest to całkowicie nowe rozwiązanie. Ustawa przewiduje, że Nabywca ma wystąpić z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. Co należy rozumieć przez „Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii”? Zdaniem B. Glinieckiego, nabywca powinien w terminie miesiąca od dnia odmowy zawrzeć z rzeczoznawcą umowę o przygotowanie opinii (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2022, art. 41 nb 76).
W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy. Rezultat oceny rzeczoznawcy będzie miał wpływ również na kwestię kosztów sporządzenia opinii. W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty te obciążać będą w całości nabywcę, natomiast w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej – dewelopera.
Dodać wypada, że w przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole odbioru, stosuje się standardową procedurę opisaną wcześniej z jedną zmianą – deweloper jest zatem obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo wskazać inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Jeżeli deweloper nie usunie wad w tym nowym terminie albo w ogóle nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznaczy deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może odstąpić od umowy – nie ma zatem możliwości usunięcia wady na koszt dewelopera (jak w przypadku wady nieistotnej).
Stan prawny aktualny na dzień 31.07.2022 r.
W przypadku pytań lub wątpliwości, zapraszamy do kontaktu.
Strona korzysta z plików Cookies zgodnie z celamia określonymi w Polityce prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików Cookies za pomocą ustawień swojej przeglądarki interentowej.
