Jedną z nowości wprowadzonych nową ustawą deweloperską (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) jest regulacja umowy rezerwacyjnej. W dotychczasowym stanie prawnym umowy rezerwacyjne nie były uregulowane ustawowo, a ich powszechne zawieranie było oparte na generalnej zasadzie swobody umów. Brak jednolitych wymogów co do treści takich umów skutkował licznymi sporami, choćby w zakresie charakteru opłaty rezerwacyjnej i obowiązku jej zwrotu przez dewelopera. Sama idea uregulowania umowy rezerwacyjnej w ustawie jest zatem słuszna, jednakże sposób, w jaki to uczyniono, w kilku aspektach budzi zastrzeżenia.
Zacznijmy jednak od początku. Jak nowa ustawa deweloperska definiuje umowę rezerwacyjną? Zgodnie z art. 29 ust. 2 tej ustawy, umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Umowa rezerwacyjna może poprzedzać zawarcie nie tylko umowy deweloperskiej, lecz również umów zobowiązujących, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 oraz umów sprzedaży z art. 3 i 4 nowej ustawy deweloperskiej. Zawarcie umowy rezerwacyjnej jest fakultatywne – deweloper (inny przedsiębiorca) nie może wymagać jej zawarcia przed umową zasadniczą.
Analizując wyżej przytoczoną definicję ustawową umowy rezerwacyjnej od razu należy zwrócić uwagę, że obejmuje ona wyłącznie lokale mieszkalne. Zatem w przypadku zawarcia umowy, której przedmiotem byłaby rezerwacja udziału we współwłasności hali garażowej z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego, taka umowa nie będzie podlegała przepisom ustawy regulujących umowę rezerwacyjną (art. 29-34).
Ponadto, z definicji umowy rezerwacyjnej wynika, że przedmiotem takiej umowy jest zobowiązanie dewelopera (innego przedsiębiorcy) jedynie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Należy podkreślić, że umowa rezerwacyjna nie stanowi umowy przedwstępnej, wobec czego nie może przewidywać zobowiązania do zawarcia umowy – ani po stronie dewelopera, ani po stronie osoby rezerwującej. W konsekwencji, rezerwujący nie ma roszczenia wobec dewelopera o zawarcie w kolejnym etapie umowy deweloperskiej lub innej, którą umowa rezerwacyjna może poprzedzać.
Jak już obecnie wskazuje się w literaturze, „sposób określenia przez ustawodawcę treści umowy rezerwacyjnej oraz wynikających z niej praw i obowiązków stron nie zapewnia rezerwującemu właściwej ochrony w zrealizowaniu podstawowego celu, jaki stanowi dla niego zawarcie umowy rezerwacyjnej.” (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2022, art. 29 nb 16). Może bowiem dochodzić do sytuacji, w której deweloper (inny przedsiębiorca) nie będzie zainteresowany zawarciem kolejnej umowy z tym konkretnym rezerwującym w cenie ustalonej w umowie rezerwacyjnej i nie będzie wówczas zobowiązany do zwrotu opłaty rezerwacyjnej (do kwestii zwrotu opłaty rezerwacyjnej powrócimy w dalszej części artykułu).
Zgodnie z art. 30 nowej ustawy deweloperskiej, umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Umowa ta ma określać w szczególności:
1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Zgodnie z ustawą Strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. Ustawodawca wskazał również, że w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Biorąc pod uwagę aktualny czas oczekiwania na zakończenie procedur bankowych, w mojej ocenie okres rezerwacji powinien wynosić 2-3 miesiące.
Ustalenie opłaty rezerwacyjnej w umowie rezerwacyjnej jest zgodnie z ustawą fakultatywne. Zgodnie bowiem z art. 32 ust. 1 Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Ustawa przewiduje również, że wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Jeżeli kolejnym krokiem będzie zawarcie umowy deweloperskiej (lub innej spośród wymienionych w ustawie), opłata rezerwacyjna musi być zaliczona na poczet ceny nabycia przedmiotu umowy. Co więcej, w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, deweloper ma obowiązek przekazać opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Ustawodawca przewidział następujące sytuacje, z którymi wiązać się będzie obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej:
1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
2) deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, czyli nie wyłącza ze sprzedaży określonego lokalu (domu jednorodzinnego) przez cały ustalony okres rezerwacji – w tym przypadku opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości;
3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego – to oznacza, że zmiana, o której rezerwujący zostanie poinformowany, nawet jeśli jej nie zaakceptuje, nie będzie podstawą do żądania zwrotu opłaty rezerwacyjnej (tak: B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2022, art. 33 nb 5).
Dodatkowo ustawa stanowi, że w przypadku gdy umowa sprzedaży, o której mowa w art. 3 albo art. 4, została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości. W kontekście tego przepisu ustawy należy podnieść dwie kwestie – po pierwsze, przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie nakładają na dewelopera (innego przedsiębiorcy) obowiązku usuwania wad zgłoszonych przed zawarciem umów sprzedaży, o których mowa w art. 3 albo art. 4 (tak: B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2022, art. 34 nb 24). Po drugie, taka konstrukcja ustawowa nie przewiduje rozwiązania sytuacji, w której rezerwujący zgłasza wady do protokołu odbioru, ale deweloper (inny przedsiębiorca) ich nie uznaje.
Stan prawny aktualny na dzień 23.07.2022 r.
W przypadku pytań lub wątpliwości, zapraszamy do kontaktu.
Strona korzysta z plików Cookies zgodnie z celamia określonymi w Polityce prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików Cookies za pomocą ustawień swojej przeglądarki interentowej.
