15 /07
Autor:
Anna Wójcik

Nowa ustawa deweloperska – do jakich umów stosuje się jej przepisy? Cz. 2

15 /07
Autor:
Anna Wójcik

W poprzednim artykule na blogu (https://krpwojcik.pl/nowa-ustawa-deweloperska-do-jakich-umow-stosuje-sie-jej-przepisy-cz-1/) omówiona została kwestia zastosowania przepisów nowej ustawy deweloperskiej w zależności od daty zawarcia umowy deweloperskiej. W niniejszym artykule skupimy się natomiast na zakresie przedmiotowym nowej ustawy.

 

 

 

Jakie rodzaje umów są objęte przepisami nowej ustawy deweloperskiej?

 

 

Przede wszystkim wskazać należy na art. 2 ww. ustawy:
1. Przepisy ustawy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:
1) wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
3) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
4) zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
5) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
2. Przepisy ustawy stosuje się również do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:
1) wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,
2) przeniesienia własności lokalu użytkowego,
3) wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
4) przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego
– w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umów, o których mowa w ust. 1, i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
3. Przepisy ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia jednej z umów, o których mowa w ust. 1 i 2.

 

 

W art. 2 ust. 1 został wyznaczony podstawowy zakres przedmiotowy nowej ustawy deweloperskiej. Pierwsze, co powinno zwrócić uwagę to to, że nowa ustawa nie obejmuje już wyłącznie umowy deweloperskiej (mowa o niej jedynie w art. 2 ust. 1 pkt 1 i 4 powyżej), lecz rozszerza jej zastosowanie na inne umowy zawierane z deweloperami. W art. 2 ust. 1 pkt 2,3 i 5 ustawa wymienia umowy zobowiązujące do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Elementem odróżniającym te umowy od umów deweloperskich jest przede wszystkim moment ich zawarcia – nie przed rozpoczęciem budowy ani w jej trakcie, a już po zakończeniu budowy.

 

 

Nowością jest również stosowanie przepisów ustawy deweloperskiej w pewnym zakresie do umów dotyczących lokali użytkowych. Jest to zdecydowanie wyjątek od generalnej zasady, że przepisy ustawy stosuje się tylko do lokali mieszkalnych. Możliwość zastosowania przepisów nowej ustawy deweloperskiej do umów dotyczących lokali użytkowych jest jednak ograniczona tylko do takich przypadków, gdy umowy te (dot. lokali użytkowych) są zawierane wraz z jedną z umów, o których mowa w ust. 1 (czyli umową deweloperską albo umową zobowiązującą do przeniesienia własności), i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. W praktyce chodzi tu przede wszystkim o wielostanowiskowe hale garażowe, które są wyodrębnione jako lokal użytkowy.

 

 

Nie można pominąć, że przepisy nowej ustawy deweloperskiej znajdą również zastosowanie do umów przedwstępnych, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do zawarcia jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 i 2.

 

 

Do umów wskazanych wyżej nową ustawę deweloperską stosuje się w całości.

 

 

Ponadto, ustawodawca przewidział, że niektóre przepisy ustawy znajdą zastosowanie także do innych umów, tj. zgodnie z art. 3 do umów sprzedaży, a ściślej do:
1) umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, albo
2) umów, o których mowa w pkt 1, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, albo umowami, których przedmiotem jest zobowiązanie do wybudowania budynku lub przeniesienia własności lokalu użytkowego albo wybudowania budynku lub przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

 

 

Do tych umów zastosowanie znajdą tylko następujące przepisy ustawy:
art. 26 ust. 1 pkt 1-8 (obowiązek dewelopera zapewnienia możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z wymienionymi w ustawie dokumentami),
art. 27 ust. 1 (obowiązek dewelopera przekazania określonych w ustawie informacji na trwałym nośniku),
art. 29-32 oraz art. 34 ust. 1 pkt 1 і 2 (przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej)
art. 41 ust. 1-3 (przepisy dotyczące procedury odbioru lokalu lub domu).

 

 

Co ciekawe, ustawodawca przewidział zastosowanie niektórych przepisów ustawy również w sytuacji, gdy nabywca nie zawiera umowy z deweloperem (w rozumieniu ustawy), lecz z innym przedsiębiorcą (art. 4):
Przepisy art. 29-32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz art. 41 ust. 1-3 stosuje się również do:
1) umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, albo
2) umów, o których mowa w pkt 1, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego
– jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

 

 

Upraszczając chodzi o sytuację, w której nabywa się lokal od przedsiębiorcy, nie będącego jednocześnie deweloperem, który realizował dane przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, a jednocześnie jest to pierwsze zbycie lokalu/domu w drodze umowy sprzedaży na rzecz nabywcy (w rozumieniu ustawy, tj. osoby fizycznej, która zawiera umowę w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową).

 

 

Stan prawny aktualny na dzień 15.07.2022 r.

 

W przypadku pytań lub wątpliwości, zapraszamy do kontaktu.

 



x

Strona korzysta z plików Cookies zgodnie z celamia określonymi w Polityce prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików Cookies za pomocą ustawień swojej przeglądarki interentowej.