7 /04
Autor:
Anna Wójcik

Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej. Kwestia waloryzacji ceny.

7 /04
Autor:
Anna Wójcik
odmowa odbioru mieszkania

Klauzule niedozwolone, nazywane również klauzulami abuzywnymi, to zgodnie z art. 385(1) § 1 Kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione z nim indywidualnie, kształtujące jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Zgodnie z ustawą, nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Takie postanowienia, jeśli zostaną zawarte w umowie, nie wiążą konsumenta. Należy jednak wiedzieć, że omawiane klauzule nie są bezwzględnie zakazane – będą wywierać skutki prawne, jeśli zostały indywidualnie uzgodnione z konsumentem.

 

W praktyce wciąż zdarza się, że również deweloperzy stosują w swoich wzorcach umów klauzule niedozwolone i to często nawet te, które zostały wprost uznane za takie przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumenta czy Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta. Warto zauważyć, że sam fakt sporządzenia umowy deweloperskiej przez notariusza w formie aktu notarialnego nie chroni nabywcy przed klauzulami abuzywnymi, ponieważ notariusz nie jest zobowiązany do zadbania, by umowa takich klauzul nie zawierała. Notariusz nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego w przypadku gdy zauważy w umowie takie klauzule, bowiem nie jest to czynność sprzeczna z prawem (tak: T. Czech, Ustawa deweloperska. Komentarz, Wolters Kluwer, Warszawa 2018).

 

Wiele pytań odnośnie postanowień umów deweloperskich rodzi kwestia możliwości zmiany wysokości ceny w przypadku zmiany określonych wskaźników (waloryzacja).

 

Zmiana wysokości ceny jest najczęściej uzależniana od wysokości podatku VAT czy też inflacji, czyli od wskaźników niezależnych od dewelopera. Ocena tych postanowień nie jest jednolita. Niektórzy stoją na stanowisku, że takie postanowienia są dopuszczalne na zasadzie swobody umów i nie jest w takim przypadku konieczne przyznawanie nabywcy uprawnienia do odstąpienia od umowy. Inni zaś twierdzą, że są w ogóle niedopuszczalne. Można wyróżnić też stanowisko środkowe, zgodnie z którym klauzule te są dopuszczalne, o ile zostanie równocześnie przewidziane dla nabywcy uprawnienia do odstąpienia od umowy. W praktyce zatem każdy przypadek musi być oceniany indywidualnie.

 

Przykładem stanowiska niekorzystnego dla dewelopera jest jedno z nowszych orzeczeń Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumenta z dnia 24 października 2017 r., sygn. akt XVII AmA 69/15, Sąd ten stwierdził bowiem, że klauzula o brzmieniu „Inwestor jest uprawniony do przeszacowania ceny nabycia określonej w ust. 1 według wskaźnika cen produkcji budowlano – montażowej publikowanego przez GUS. Przeszacowanie polega na zmianie wysokości rat opisanych w ust. 2 o różnicę pomiędzy wysokościami tychże rat wynikającymi z ich udziału procentowego w cenie Lokalu, a kwotami uzyskanymi z ich przemnożenia przez miesięczne wskaźniki GUS dotyczące okresu od dnia podpisania umowy do dnia wyznaczonego jako termin wpłaty danej raty, lecz nie więcej niż 3% ceny nabycia, o której mowa w ust. 1.” jest klauzulą abuzywną.

 

W literaturze natomiast wyrażany jest pogląd, że za dopuszczalne powinny być uznawane postanowienia, które przewidują automatyczną zmianę ceny w przypadku zmiany dotychczasowej stawki podatku VAT i to bez zastrzegania uprawnienia do odstąpienia od umowy, gdyż nie naruszają one rażąco interesów nabywcy (tak: T. Czech, Ustawa deweloperska. Komentarz, Wolters Kluwer, Warszawa 2018).

 

Każdorazowo w razie wątpliwości co do skuteczności postanowień zawartych w projekcie umowy deweloperskiej doradzam poddanie takiego projektu analizie prawnej.

 

Stan prawny aktualny na dzień 7.04.2018 r.

 

Jeśli mają Państwo pytania bądź wątpliwości w opisanym temacie, Kancelaria Radcy Prawnego zaprasza do kontaktu.



x

Strona korzysta z plików Cookies zgodnie z celamia określonymi w Polityce prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików Cookies za pomocą ustawień swojej przeglądarki interentowej.