3 /01
Autor:
Anna Wójcik

Czy współwłaściciel może wynająć mieszkanie?

3 /01
Autor:
Anna Wójcik

Czy współwłaściciel może wynająć mieszkanie” to jedno z zapytań, które sugeruje najpopularniejsza wyszukiwarka internetowa, gdy zacznie się wpisywać „czy współwłaściciel może”. Obok niego pojawiają się też inne sugestie, m. in. „… sprzedać auto”, „… sprzedać dom”. Częstotliwość wyszukiwania tego typu zagadnień wskazuje na istotny w życiu codziennym problem – jakich czynności prawnych może dokonać współwłaściciel sam, a do jakich potrzebuje pozostałych współwłaścicieli. O tym w niniejszym wpisie.

 

 

Zgoda wszystkich czy zgoda większości współwłaścicieli?

 

 

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie zaś z art. 201 Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

 

 

Mówiąc prościej: po pierwsze, aby rzecz wspólną (ruchomość albo nieruchomość) zbyć, np. poprzez sprzedaż, wszyscy współwłaściciele muszą na takie zbycie wyrazić zgodę. Po drugie, zgoda wszystkich współwłaścicieli potrzebna jest również do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Po trzecie, aby dokonać czynności mieszczącej się w ramach zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wystarczy zgoda większości. W tym miejscu z pewnością pojawia się pytanie – czym jest w ogóle zwykły zarząd i w jakich sytuacjach dojdzie do jego przekroczenia?

 

 

Zwykły zarząd i jego przekroczenie

 

 

Ogólnie rzecz biorąc, w orzecznictwie wskazuje się, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy oraz utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia rzeczy, a także zarządzanie (administrowanie) rzeczą. Wszystkie inne czynności będą zatem należały do grupy „przekraczających zakres zwykłego zarządu”. Chodzi nie tylko o rozporządzanie rzeczą wspólną, lecz także o zmianę jej przeznaczenia lub istotną zmianę samej rzeczy. Tytułem przykładu: nadbudowa, przebudowa (zmiana przeznaczenia), rozbudowa, remont generalny budynku lub jego części bądź poszczególnych pomieszczeń wspólnych powszechnie są uznawane za czynności niemieszczące się w granicach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

 

 

 

Podsumowując tę część – do czynności prawnych o najpoważniejszych skutkach, czyli do rozporządzenia rzeczą wspólną (np. poprzez sprzedaż czy darowiznę) i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu tą rzeczą (np. przebudowa budynku czy też kosztowny remont dachu) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli – takich czynności nie może dokonać tylko jeden współwłaściciel bez zgody pozostałych. Zatem odpowiedź na sugerowane zapytania z wyszukiwarki – czy współwłaściciel może sam sprzedać dom/auto – jest jedna. Bez zgody pozostałych współwłaścicieli nie może.

 

 

Problematyczny najem

 

 

A co z umową najmu? Czy jest to czynność prawna należąca do grupy „zwykłego zarządu” czy nie? Jak to często bywa, zdania są podzielone i bardzo często wskazuje się, że kwalifikacja zależy od okoliczności konkretnej sprawy. W jednym z orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa słusznie wskazano, że ta sama czynność może mieścić się w granicach zarządu jedną rzeczą, a przekraczać je w odniesieniu do innej rzeczy, a nawet, w zależności od okoliczności w odniesieniu do tej samej rzeczy, ale w różnym czasie. Np. wydzierżawienie nieruchomości jest zazwyczaj czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, ale w sytuacji, gdy dzierżawa jest kontynuacją dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości, a zwłaszcza gdy nie chodzi o dzierżawę wieloletnią, to do tej skuteczności wystarcza zgoda większości współwłaścicieli. W rozstrzyganej sprawie Sąd uznał, że umowa najmu lokalu użytkowego (nie mieszkalnego) nie stanowi czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną: „Jeżeli współwłaściciele korzystają z nieruchomości budynkowej w sposób gospodarczy, nieruchomość służy im wyłącznie do czerpania pożytków z najmu lokali w nim znajdujących się to czynność zawarcia umowy najmu należy traktować jako czynność zwykłego zarządu w odniesieniu do tej nieruchomości. W czynności tej mieści się bowiem pełny cel gospodarczy korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli, pobieranie pożytków na podstawie stosunku prawnego” (sygn. akt I Ns 73/14). W odniesieniu zaś do najmu lokalu mieszkalnego, to zasadniczo zawarcie takiej umowy powinno być kwalifikowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd (tak wskazał choćby Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie o sygn. akt III Ca 1001/15), wymagająca zatem zgody wszystkich współwłaścicieli, aczkolwiek – jak wspomniano wyżej – ocenie powinien podlegać konkretny przypadek, w tym stosunki prawne pomiędzy współwłaścicielami.

 

 

Jeśli potrzebują Państwo pomocy prawnej w sprawach związanych ze współwłasnością, zapraszamy do kontaktu.