Umowa deweloperska jest szczegółowo regulowana przepisami prawa, w tym przede wszystkim ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie ustawa deweloperska). Zgodnie z definicją zawartą w tej ustawie, umowa deweloperska jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa w postaci odrębnej własności lokalu mieszkalnego (albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Należy podkreślić, że umowa deweloperska jest czynnością prawną powodującą wyłącznie skutki o charakterze zobowiązaniowym. Nie wywołuje zaś skutków rozporządzających. Do takich skutków prowadzi dopiero umowa rozporządzająca, zawierana w wykonaniu umowy deweloperskiej. Innymi słowy, na mocy samej umowy deweloperskiej nabywca nie uzyskuje jeszcze prawa własności lokalu (domu). Stanie się tak dopiero po podpisaniu drugiej umowy, na podstawie której deweloper przeniesie na nabywcę prawo własności.

Umowa rezerwacyjna może, lecz nie musi poprzedzać umowy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna nie została przewidziana w przepisach (jest to tzw. umowa nienazwana) i w konsekwencji stosuje się do niej ogólne regulacje Kodeksu cywilnego dotyczące zawierania umów. Wskutek braku szczegółowej regulacji nie ma jednego, stosowanego powszechnie wzoru umowy rezerwacyjnej i każdy deweloper może stosować inne postanowienia.

Umowa rezerwacyjna może w praktyce przybrać różne formy. Najczęściej polega na zobowiązaniu się przez dewelopera do rezerwacji danego lokalu bądź domu na rzecz określonego nabywcy na określony czas i wyłączenia go z oferty sprzedaży, za co nabywca uiszcza tzw. opłatę rezerwacyjną. Świadczenie dewelopera polega zatem w istocie na powstrzymaniu się od działań zmierzających do zbycia danego lokalu czy też domu. W zależności od treści umowy, opłata rezerwacyjna może podlegać zwrotowi w razie niepodpisania umowy deweloperskiej w ustalonym terminie wskutek rezygnacji nabywcy albo przeciwnie – jeśli nabywca ostatecznie nie przystąpi do podpisania umowy deweloperskiej deweloper może być uprawniony do zatrzymania wpłaconej kwoty w całości lub w części. Wysokość opłaty rezerwacyjnej również zależy od praktyki danego dewelopera.

Podpisując umowę rezerwacyjną należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy dotyczące zobowiązania dewelopera, zwrotu opłaty rezerwacyjnej, a także jej zaliczenia na poczet ceny nieruchomości. Nie należy w tym zakresie polegać na ustnych zapewnieniach przedstawiciela dewelopera, bowiem często odbiegają one od pisemnych postanowień umowy.

Jeśli  umowa rezerwacyjna lub umowa deweloperska budzą Państwa wątpliwości, Kancelaria Radcy Prawnego Anna Wójcik radca prawny Wrocław zaprasza do kontaktu.